
聚宏鑫操盘
这几天,山东人苦不堪言。
连日的阴雨,让山东变广东,济南变江南。
不过,广东人的苦,山东人只吃到了一丢丢。
前几天的台风,可是把广东住“海景房”的那批人,霍霍得不轻。
台风“桦加沙”的痕迹尚未完全抹去,“麦德姆”又至。
而每一次台风登陆,都会造成巨大的损失,海水倒灌,车库淹没,住在家里,就像处在地震中心,阳台窗户都能被刮飞了。

台风一次次掠过海岸,留下的不仅是狼藉的街道,更是无数海景房投资者破碎的黄金梦。
一场天灾,便撕碎了房产狂热时编织的童话。这些被过度包装的资产,其脆弱本质暴露无遗。

比台风更持久的,是一场早已开始的价值风暴,这一切,始于一场精心编织的‘围城’之梦。
海景房概念,起初也是受到北戴河疗养院的价值定位所影响——养老与度假功能相结合。这也为后来的商业开发提供了样本。

90年代初,海南房地产开发热首次将“海景”与“商品房产”结合。随后,从河北秦皇岛到广西北海,凡有海岸线之处,皆涌入了这股开发潮。
在城市雾霾频发的年代,以空气清新闻名的山东沿海城市,如日照、青岛、威海,其海景房迅速吸引了全国消费者的目光。
真正让海景房走入全国中产视野的,则是一系列精心策划的营销。
山东日照的“教授花园”项目进驻北京大学售楼,成功吸引了数百位高级知识分子购房,为海景房贴上了“高知选择”的金色标签。
经济学家雎国余在1999年购入一套,退休教授赵德明则在2006年买了两套。
作为度假、投资与养老目的的第二居所,它们满足了人们对高品质生活的想象与期待。
此后,海景房迎来了它的最辉煌的十年。
2005年到2010年的北京街头,威海海景房广告,满大街到处都是。
手机短信聚宏鑫操盘,街头传单。数百家中介在此撒网,一招“免费旅游看房团”,瞬间引爆了内陆居民的购房热情。

一天500套——这是乳山银滩热潮的巅峰。市场上,“威海海景房,大部分都是北京人买的”的说法,广为流传。
这股热潮迅速南下,点燃了华南市场。
大湾区光环,引爆投机热情。
2016—2017年,惠州海景房冲上高点:1.2万元/㎡。而这还不是终点。深圳“天麓”,13万/㎡,一举封神。
广西北海则凭借低廉的价格成为“洼地”,2018年外地购房者携资涌入,占比超80%,硬生生将均价推向了2019年的7368元/㎡峰值。
至此,海景房已从一种居住选择,异化为一场席卷全国的财富投机。

这场全民购房热潮的背后,是一套精准捕捉国人心理的营销组合拳。
走上观景台,眼前是一片无边无际的海天美景;端起咖啡,让海风吹拂脸庞,享受片刻宁静。
漫步海岸,是随手可拍的美照。骑单车、散步、约会、谈心……每个人都能在此找到属于自己的悠闲。

海景房贩卖的,从来不是钢筋水泥,而是一整套关于理想生活的想象。
开发商针对不同客群的话术则精准得可怕。
对向往健康的中老年人,他们强调“海边负氧离子浓度是北京的50倍”;
对寻求资产保值的中产,则抛出“中国人均海岸线不足3厘米”的理论制造稀缺焦虑。
并且组织“免费旅游看房团”活动,‘上午看海、下午看房、晚上签约’的流程。
看房途中,销售人员会刻意用当地方言与司机、店员交谈,营造‘房源紧俏、本地人也在抢’的假象,利用疲劳战术与从众心理促单。

在海景房购买者中,外地人和炒房客占比极高。
一位在惠州买了海景房的业主回忆道:“销售说,‘深圳的今天就是惠州的明天’。大家都想着半年后转手就能赚一笔,交完款那一刻,感觉像捡到了钱。”
价格上涨主要依赖投资预期而非实际居住需求。像北海2017年外地人购房占比达80%以上,投机属性显著。
并且开发商承诺“售后包租”“年返租金8%”聚宏鑫操盘,制造“稳赚不赔”的假象。
市场风光时,房企盲目大规模布局海滨地产,通过各种营销手段制造稀缺感,进一步推高价格,形成市场泡沫。
营销编织的美梦,终被现实戳穿。话术再巧,难抵生活的骨感。

台风“麦德姆”撕开了海景房的浪漫面纱,昔日的美好幻象在风暴中消散,留下的只有不堪一击的残酷真相。
与此同时,一场市场的风暴也在席卷,海景房的投资价值正加速崩塌。
当自然的狂风巨浪,遇上资产贬值的寒潮,曾经闪耀的“海景资产”纷纷褪色。财富梦想,在现实的冲刷下逐渐斑驳。
1元起拍!2025年,乳山216套海景房现身法拍市场。

这些房源并非司法或破产处置,而是二手房东在交易僵局下的“另类自救”,成为当前海景房流动性枯竭的缩影。
一套42平米的房子总价跌破7万,算下来每平方米才2000元,这个价格,还不及当年新房峰值的两成。
惠州一套154.11平方米的二手房,总价仅25万元便告成交。折算下来,单价令人咋舌,约1623元每平方米。
虽然后来被证实是“双拼房”,实际成交单价折合约4200元/平方米,但仍较原价大幅下跌。
在深圳湾片区,一线海景豪宅翡翠海岸约89㎡的房源,从2021年高峰时的近29万/㎡,跌至2025年的不足16万/㎡,跌幅约44%。
据报道,为了迎战“麦德姆”,海口71家应急酒店,提供比较优惠的房源,承诺坚决不涨价。

主要还是许多海景房位于相对偏远的海滨地区,周边生活配套设施往往不够完善。缺乏好的学校、医院、商场等,交通也不够便利。
这些暖心的应急措施,如同一面镜子,映照出海景房作为固定资产的无奈——它只能原地承受一切。
比天灾更致命的,是日常生活的缺失。
一位业内人士坦言:“海景房风景虽好,但鉴于其大部分远离市区,周边基础设施都不会很到位。
这导致购房者多将其作为“第二居所”,年居住时间不足两周,社区入住率惨淡。
像北海、乳山部分小区夜间亮灯率不足10%。同时,缺乏产业与人口支撑,租赁市场需求萎靡,惠州有业主以月租270元“贱价放租”仍无人问津。
一位业主坦言:“一年最多来住一两周,其他时间既租不出去,还要支付高昂的物业和维护费用。”
“最令人心痛的并非房价下跌,而是每年归来,看见屋内因潮湿滋生的霉斑,仿佛自己的投资与梦想正一同腐朽。”
与此同时,与海景房形成鲜明对比的是,今年国庆节期间,短期民宿火热,暑期“日照海景民宿”搜索量同比上涨超200%。

市场正经历结构性分化:短期住宿体验加速取代所有权购买,而如“青岛保利青铁丨天珺・瑞海地”等项目仍受高净值客群青睐。
这一趋势清晰表明,位于稀缺地段的优质房产仍是市场下行周期中的“压舱石”,而缺乏支撑的投资性海景房则最先受到冲击。

事实上,当潮水退去,真正经受住考验的,不是“海景”的标签,而是产品本身是否契合真实的高品质居住需求。
台风吹散的,是阳台上未收的家具,更是附着在海景房上那层不切实际的浪漫滤镜。
当风暴退去,一片价值重构的新战场清晰浮现。
曾经,我们为窗外的无边海景一掷千金;如今,我们更会为一个滴水不漏的地下车库、一面坚不可摧的落地窗而倍感安心。

这场由台风催化的变局,实则是房地产从狂热走向理性的必经之路。它促使人们深思:一个理想的家,其价值基石究竟是什么?
答案已然清晰:真正的“稀缺资源”,早已不是转瞬即逝的风景,而是无论风雨如何肆虐,都能确保我们与所爱之人安然入眠的那份确定性。
海景房的未来,不在于它能被看到什么,而在于它能被守护什么。
这场价值重估,对所有沿海城市而言,是一次阵痛,也是一次走向成熟的契机。
参考资料:1.第一财经:《海南又来台风:多个景区关闭,酒店承诺不涨房价》
2.视觉志:《扎堆抛售的海景房,白送都没人要》
3.文摘报:《海景房,不香了》
4.每日经济新闻:《1.66折拍卖 海景房为何跌到白菜价》
作者:时肆
编辑:柳叶叨叨
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